재개발 절차 재건축의 차이 분담금 조합원 자격 비례율(간단 정리)

재개발 절차와 재건축 절차를 구분하지 못하는 경우가 많아 정리해보려 합니다.

재개발 사업은 정비기반시설이 열악하고 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업입니다.

재건축 사업은 정비기반시설은 양호하나 노후,불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업입니다.

재개발 재건축의 차이

서울특별시 재개발절차 재건축절차 정보 확인

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재개발절차 재건축절차 재개발과 재건축의 차이점 (간단 요약) - 앤디 블로그

 

재개발절차 재건축절차

1) 재개발절차 재건축절차 정비구역지정과 추진위원회 설립

재개발과 재건축은 주택이 노후되어 주거환경개선이 필요한 곳에서 진행되지만 정비구역지정시 고려하는 요건이 서로 다릅니다.

 

재건축의 경우 지어진지 30년 이상 지나야 가능합니다.

안전진단절차를 거쳐 재건축이 필요한지 여부를 판단하게 되는데, 안전진단절차는 강화되었다가 일부 간소화되는 등 시기에 따라 달라지기도 합니다.

안전진단절차가 강화되었던 시기에는 서울의 한 재건축단지에서 1차 안전진단을 통과하였다가 절차가 강화된 이후 2차 안전진단에서 탈락하는 사례도 있었습니다.

 

재개발의 경우 재건축에 비해 정비구역지정요건이 더욱 까다롭습니다.

정비구역으로 지정하려는 곳의 노후,불량 건축물이 전체의 3분의 2 이상이어야 합니다.

여기에 더해 주민동의율, 도로접도율, 세대밀도, 과소필지 등 여러가지 요소를 종합하여 정비구역을 지정합니다.

 

정비구역이 지정되면 추진위원회가 설립됩니다.

추진위원회는 재개발 재건축을 시행하기 위한 준비단체이며, 토지 등 소유자의 과반수 이상이 동의하면 추진위원회가 설립됩니다.

 

2) 재개발절차 재건축절차 조합설립인가와 시공사 선정

재개발 재건축 조합의 설립을 위해서는 구역 내 토지 등 소유자의 일정 비율 이상의 동의를 얻어야 합니다.

재개발의 경우 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 동의 & 토지면적 2분의 1 이상 토지 등 소유자의 동의를 요합니다.

재건축의 경우 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 동의 & 토지면적 4분의 3 이상 토지 등 소유자 동의 & 각 동별 토지 등 소유자 과반수 이상 동의를 얻어야 합니다.

이상의 요건들은 모두 충족해야 하는 AND 조건임에 유의해주세요~!

 

재개발과 재건축 절차에서 가장 사업이 지연될 수 있는 절차가 바로 동의서 징구 과정입니다.

특히 재개발의 경우 주거형태도 다양하고 주민간의 갈등을 조정하기 위해 많은 시간이 소요될 수 있습니다.

 

조합이 설립되면 시공사를 선정하게 되며, 시공사를 선정하면 재개발 재건축 사업에 속도가 빨라지는 경우가 많습니다.

시공사가 아파트의 공사뿐만 아니라 조합의 운영자금이나 사업자금 등을 대여하는 역할을 하기도 하기 때문입니다.

 

3) 재개발절차 재건축절차 사업시행인가와 조합원 분양신청

사업시행계획에는 건축물의 높이, 용적률 등에 따른 건축계획과 정비기반시설 설치계획, 임대주택 또는 소형주택 건설계획 등이 포함될 수 있습니다.

사업시행인가 단계에서 전체 세대수, 층수, 평형의 종류, 평형별 세대수도 정해지게 됩니다.

 

사업시행인가 이후에는 조합원 분양신청이 진행되는데, 분양신청을 하면 조합원이 되고 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 됩니다.

같은 구역내의 다물권자이거나 입주시점에 집값이 하락될 것으로 예상되는 경우, 추가분담금을 납부할 여력이 없는 경우 등 분양신청을 하지 않는 경우들도 있습니다.

4) 재개발절차 재건축절차 관리처분계획과 인가

조합은 조합원이 분양신청한 내역을 기초로 조합원별 분양 내역을 확정하게 됩니다.

관리처분인가 이후에도 조합의 사정에 따라 변경될 수 있지만, 관리처분인가 시점에는 어떤 타입의 아파트를 얼마에 분양받게 될지 대략적으로 정해집니다.

 

만약 관리처분인가 단계에서 정해진 분양 내역이나 권리가액에 불만이 있는 경우, 관리처분인가 후 90일 이내 소송으로 다투어야 합니다.

5) 재개발절차 재건축절차 착공과 준공 및 이전고시

관리처분 인가가 완료되었다면 사업의 중단 가능성은 현저히 낮아집니다. 여러 변수에 따라 지연되는 경우는 있을 수 있지만 결국 착공으로 이어지게 됩니다.

관리처분 인가 이후에는 조합원을 포함한 구역 내 거주하는 세입자, 현금청산자 등까지 모두 다른 곳으로 이주해야 합니다.

조합이 정해둔 이주기간 이내에 이주하지 않는 사람이 있다면, 조합은 소송 등을 통해 이들을 강제로 이주하도록 할 수 있으나 이로 인해 사업이 지연될 여지가 있습니다.

 

또한 이후 동호수의 추첨이 진행되고 그에 따른 분양계약 체결이 진행됩니다.

새 아파트가 완공되어 준공인가를 받으면 분양자들은 입주하게 되고, 입주후 6개월 정도 후 소유권이전등기가 됩니다.

그러나 이전고시가 지연되어 세대별 등기가 완료되지 못해 분양자들이 피해를 받는 경우도 있습니다.

서울동부지방법원 판례에 따르면 준공 후 일정 시간이 지난 시점부터는 등기지연에 따른 손해배상을 물을 수 있으며 손해배상액은 분양대금의 10% 정도가 기준이 된다고 합니다.

재개발과 재건축의 차이점

1) 사업 대상의 차이

재건축은 주로 공동주택, 즉 아파트 단지를 대상으로 이루어집니다. 반면 재개발은 단독주택이나 빌라 등이 밀집한 지역에서 이루어집니다.

아파트는 재건축, 나머지는 재개발로 구분해도 큰 문제는 없습니다. 방배 5구역과 같은 예외도 있습니다.

2) 기반 시설의 차이

단독주택이나 빌라 등이 밀집한 곳에서 진행되는 것이 재개발이므로 아파트 단지를 대상으로 하는 재건축에 비해 재개발은 도로, 공원 등 정비기반시설이 열악한 곳에서 이루어집니다.

아파트 단지의 경우 이미 도로나 공원 등 정비기반 시설이 마련되어 있지만, 단독주택이나 빌라 등이 밀집한 곳은 그렇지 않습니다.

재개발은 재건축에 비해 주거환경을 개선하는 효과가 크고 공공성이 강한 사업입니다.

3) 조합원의 자격 차이

재개발이나 재건축 모두 구역 내에 토지 등을 소유하고 있다면 조합원이 될 수 있습니다.

단, 재개발은 토지 또는 건축물을 소유한 사람과 지상권자까지 조합원의 자격이 인정됩니다.

반면, 재건축은 토지와 건축물 모두 소유하고 있어야만 조합원이 될수 있습니다.

재개발에서 무허가 건축물의 소유자도 일정 요건을 충족하는 경우 조합원이 될 수 있는 이유입니다.

재건축의 경우에는 아파트 단지를 주로 대상으로 하므로 아파트 소유자가 토지와 건축물을 분리하여 소유하는 경우는 드물다는 점에서 생각하면 쉽게 이해할 수 있습니다.

이와 같이 재개발과 재건축의 차이점에 대해 살펴보았습니다.

 

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입주권 분양권 차이와 유의점 (2024년 2월) - 앤디 블로그